Лицом к лицу

Сергей Гобанов:

«Безразличие - гарантия проблем в будущем»

Жилищная реформа, о которой так много и настойчиво в последнее время напоминают СМИ, продвигается ни шатко ни валко. Хотя до 1 мая - срока, к которому собственники жилья должны определиться со способом управления своим домом, - осталось не так уж много времени, большой активности у населения городов республики пока не наблюдается. Особенно это касается жильцов старых домов, которые хоть и клянут прежнюю систему коммунального обслуживания, но привыкли, что за них все решает государство.

О том, с чего следует начинать выбор способа управления многоквартирным домом, какие юридические трудности и нюансы ждут собственников квартир на этом пути и каковы варианты решения спорных вопросов, мы беседуем с руководителем Ассоциации ТСЖ и ЖСК, членом Общественной палаты РК Сергеем Гобановым.

- Сергей Леонидович, как давно появилась ассоциация, которую вы возглавляете, и для чего она создавалась?

- Ассоциация существует уже несколько лет, а возглавил я ее совсем недавно. Причем, что интересно, сами ТСЖ не стремятся объединяться даже в ассоциацию.

- Возможно, они не видят в этом необходимости?

- Для того чтобы это понимать, надо обладать большой совокупностью знаний. Отношения в товариществе собственников жилья регулируются массой законодательных актов. Это, в первую очередь, Конституция, далее - Жилищный кодекс, Гражданский кодекс. А так как вы проживаете в квартире с семьей - еще и Семейный кодекс. Так как дом находится на земле - Земельный кодекс. Поскольку дом - это сложное сооружение - Градостроительный кодекс. Дом надо содержать и обслуживать - значит, это еще и нормативные документы, касающиеся его деятельности: вопросы коммунального хозяйства, санитарного обслуживания и прочее, прочее. Поэтому необходимость объединиться в ассоциацию уже хотя бы в том, чтобы получить юридическую поддержку. Пока же некоторые председатели ТСЖ не сведущи даже в элементарных вещах. Например, под обслуживанием дома они понимают следующее: снежок выпал - убрали, семечки наплевали - подмели... Все! Более того, жильцы довольствуются таким обслуживанием.

- А можно привести пример, когда ассоциация помогла жильцам в решении какой-либо их проблемы?

- Одна из целей ассоциации - противодействие недобросовестной конкуренции. Не так давно одна из управляющих компаний раскидала листовки при проведении собрания в одном из домов, где еще не было создано ТСЖ. И смысл этой листовки сводился к следующему: «Уважаемые жильцы! Если вы начнете создавать ТСЖ, то у вас будут некоторые затраты на председателя, расходы на правление». По-русски говоря, аналогичную рекламу можно подать так: «Если вы не будете пить анальгин, у вас будет болеть голова». Вот такая недобросовестная конкуренция есть в одном из домов Сыктывкара, когда контора под видом угроз препятствует гражданам в реализации их права на создание товарищества собственников жилья. Жильцы обратились ко мне с письмом, и я подготовил соответствующее обращение в контролирующие органы.

- И как часто к вам обращаются?

- Очень часто. При этом никакой рекламы, ведь я действую по собственной инициативе, как физическое лицо. А поскольку я член Общественной палаты, после одного из интервью письма с обращениями стали приходить на адрес палаты, а палата уже передает их мне, и я готовлю ответы гражданам. Но это не способ разрешения конфликтов - это подсказка их механизмов.

- Как вы считаете, что тормозит процесс выбора жильцами способа управления своими домами? Почему люди боятся и не желают участвовать в управлении собственным многоквартирным домом?

- Главная проблема - активная пассивность людей, то есть полное безразличие. Я не знаю ни одного дома в Республике Коми, за исключением маленьких домов в два подъезда и 10 квартир, жильцы которого могут прийти на собрание и что-то обсудить. Потому что, во-первых, нет места для их сбора, во-вторых, нет грамотного специалиста-организатора. А если он появляется, то в виде заинтересованного лица. Как правило, это потенциальный управляющий компании - и это хорошо, что компания, продвигаясь на рынок, несет в себе такие образовательные функции.

- Вот эта «активная пассивность», о которой вы сказали, - следствие отсутствия у людей информации?

- Это вчерашний менталитет.

- Иными словами, люди привыкли, что их проблемы за них решает государство? И к тому же наши граждане научены горьким опытом и опасаются - а вдруг станет хуже?

- Если человек чего-то не знает, это не значит, что он не заслуживает уважения. А вот когда человек не хочет знать, то вряд ли он станет моим собеседником. Я не знаю, как летают самолеты, в этом нет моей вины, для этого есть специалисты. Это нормально. Но когда человек считает: я плачу, а там хоть трава не расти - это неправильный подход. Значит, человек до сих пор не понял, что он является владельцем, и не только своей квартиры, но и части общего имущества - крыши, подвала, чердака, дворовой территории, лифта, подъезда. Это и его собственность.

- Время поджимает - люди должны определиться со способом управления домами до 1 мая. Что они должны сделать в первую очередь?

- В первую очередь я бы рекомендовал создать товарищество собственников жилья. То есть жильцы должны объединиться, создать свои органы управления и выбрать в эти органы толковых людей. Не тех, которые громко или много говорят, а тех, кто пытается вникнуть в ситуацию и разобраться.

- На состоявшейся недавно в Общественной приемной Главы «прямой линии» одна позвонившая сыктывкарка обратилась с просьбой перечислить управляющие компании и их адреса, чтобы люди знали, куда обращаться. Мы ведь и правда не знаем, сколько этих управляющих компаний и как их найти.

- Женщина задала правильный вопрос. Понимаете, в этом, в общем-то, должны быть заинтересованы сами управляющие компании. Они должны уметь предлагать себя на рынке. Поэтому те, кто себя предлагает, будут востребованы. Они могут подать в СМИ рекламу с предложением своих услуг.

Другой момент. Два года назад изменилось законодательство, и лицензирование по техническому обслуживанию содержания дома было отменено. Сегодня как такового критерия, с точки зрения государственного регулирования, в этой области не существует - дом может обслуживать любое юридическое лицо. Встает вопрос - как выбрать? Отбором компаний по управлению многоквартирными домами должен заниматься специалист. Например, при создании ТСЖ лучше сформировать состав правления из людей, которые, повторюсь, пытаются вникнуть в ситуацию. В то же время надо и самим жильцам изучить достаточно большое количество документов. Это, скажу я вам, серьезная железяка. Третье - обратиться к органам власти и самоуправления. Последняя статья Жилищного кодекса «Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами» гласит буквально следующее - «местные органы управления должны обеспечить равные условия независимо от организационно-правовых форм». Иными словами, помощь надо оказывать всем, хотя бы моральную. Просветительная работа - прямая обязанность органов власти и самоуправления, в том числе местных.

Однако органам местного самоуправления (МСУ) в масштабах республики это сделать не под силу. Вступили в действие новые поправки в Жилищный кодекс, в них предписано субъектам федерации осуществлять методологическую деятельность - то есть вырабатывать методологию действий управления и ТСЖ, и управляющих компаний и претворять эти вещи в жизнь. А вот функции контроля переданы субъектам. Если раньше этим занимались федеральные органы, то теперь должна заниматься республика, и она, в свою очередь, должна делегировать эти полномочия на места. Знать ситуацию в каждом конкретном городе и районе Правительство республики не может, для этого есть МСУ, что прямо предусмотрено и законом, и поправками. К сожалению, разъяснительная и подготовительная работа ведется недостаточно качественно.

- Наверное, стоит напомнить гражданам, что, помимо организации ТСЖ и обращения в управляющую компанию, собственники жилья могут выбрать для себя и такую форму, как самоуправление.

- Да, есть несколько вариантов управления многоквартирным домом. Жильцы могут выбрать самоуправление, создать ТСЖ и «нанять» обслуживающую организацию, а также поручить управление другому лицу, в том числе управляющей компании, причем не создавая ТСЖ. Но я бы настоятельно рекомендовал создать ТСЖ, сформировать органы их управления, произвести в установленном порядке регистрацию и принять решение о способе управления домом и его обслуживания. Без создания ТСЖ это почти невозможно. Потому что если вы один раз все-таки собрались, то потом вам будет очень сложно снова собрать всех жильцов дома. Ведь если жильцам что-то в обслуживании не понравится, то все равно придется опять собираться, а при созданном ТСЖ функции контроля можно передать правлению, и оно по закону имеет право разорвать договор с «плохой» компанией и выбрать другую, уже без собрания.

Люди часто заблуждаются, считая, что, если они ничего не сделают, за них все сделает местная администрация. Согласно законодательству, администрация выступает организатором конкурса, но ответственность за результаты исполнения договоров она в последующем не несет. Администрация - это сваха, она обеспечивает только ваши «брачные отношения», объявляя конкурс на обслуживание, а как вы будете жить в этом семействе, это уже ваше решение. Конечно, законодательство предусмотрело некое страхование, банковские гарантии, но, поверьте, страховой полис не избавляет от проблем, а всего лишь предполагает покрытие непредвиденных рисков. А ваше безразличие - это гарантия получения проблем в будущем.

- Чтобы граждане быстрее определились со способом управления домом, их предупреждают, что если до 1 мая они этого не сделают, то лишатся возможности получить от государства средства на капремонт.

- Ничего граждане не лишатся, они могут принять решение и 2 мая, и 5 июня, и так далее. Финансирование будет предусмотрено лишь с того момента, когда они оформятся и начнут собирать средства на капитальный ремонт (не менее 5 % его стоимости), после чего могут подать заявку. При рассмотрении заявки будет учитываться степень износа дома. То есть прописана очередность. Да, можно отремонтировать крылечко - это важно. Но если крыша дырявая и заливает два подъезда, то в первую очередь необходимо отремонтировать все же ее. Специальные органы, в том числе МСУ, будут определять эту очередность и участвовать в софинансировании, но только вместе с жильцами.

- Многие опасаются, что управляющая компания будет обслуживать дом за большие деньги, нежели, например, муниципальная Служба заказчика. Как жильцы могут контролировать этот процесс, ведь допуска к бухгалтерским документам у них нет?

- Вот поэтому-то я рекомендую создать ТСЖ.

- А как же факты воровства со стороны председателей и бухгалтеров ТСЖ?

- Во все времена были правонарушения и преступники. Председатель не является самостоятельной фигурой. Да, он действует от имени ТСЖ, заключает договоры, но данные договоры подлежат обязательному одобрению правлением. Стало быть, решения принимает не один председатель, а орган управления ТСЖ. И вторая очень важная вещь - утвердите ревизора. Это может быть бухгалтер, который живет в вашем доме, или любая аудиторская фирма, любой специалист, разбирающийся в финансовой и налоговой дисциплинах. Оговорите, что председатель обязан предоставлять по первому требованию ревизора все документы, и если это будет сделано - какие проблемы? Если председатель вам что-то не даст, есть законное право обратиться в органы правопорядка. Надо уметь добиваться реализации своих прав.

- Так-то оно так, но на протяжении многих лет именно ТСЖ на все лето остаются без горячей воды. Становится страшно - неужели после 1 мая такая картина будет повсеместной?

- Ответ кроется в совершенно простых бытовых вещах. При покупке товара в магазине без оплаты вам никто ничего не отпускает. К сожалению, в сфере услуг по поставке коммунальных ресурсов законодательно запрещено в зимний период отключать некоторые виды услуг. Вода, отопление, электричество не могут быть отключены в холодное время года ни при каких обстоятельствах. Так вот, граждане, зная это положение, им злоупотребляют. Надо просто вовремя платить и всегда требовать качества оказанных услуг. Но коллективная ответственность имеет одну интересную особенность: если кто-то в вашем доме не платит и по этой причине вы не получаете услугу, орган управления ТСЖ вправе воздействовать на данного потребителя. Не надо бояться обращаться в суд.

Беседовала Галина Соболева

««	»»