Лицом к лицу

Лев Беложаев:

«Рынок недвижимости предсказуем»

Проблема обзаведения недвижимостью - одна из вечных и непреходящих. Покупка и продажа жилья, аренда и сдача квартиры в наем требуют особых знаний и умений, иначе не избежать непо- правимых ошибок, когда сделан неудачный выбор и деньги попросту выброшены на ветер. Поэтому почти 90 процентов сделок помогают совершить специалисты - риэлтеры. Сейчас, когда в мире разразился финансовый кризис, вопрос о недвижимости как никогда актуален. Подешевеет жилье или подорожает, что выгоднее - продать или сдать в аренду, купить сейчас или подождать год, - интересует многих. Эти и другие волнующие читателей темы мы обсудили со Львом Беложаевым, который уже несколько лет работает на рынке недвижимости.

- Лев, в детстве мы мечтали стать космонавтами, учеными, путешественниками. Нынешнее поколение мечтает о карьере банкира, певца или киноактера. Откуда же тогда берутся риэлтеры? Или ты был уникальным ребенком, который мечтал продавать и покупать дома?

- Нет, я не мечтал продавать недвижимость в детстве, и не думаю, что какие-нибудь уникальные дети мечтают о таком будущем. Откуда берутся риэлтеры? У всех нынешних риэлтеров своя история, специальных курсов обучения у нас нет. Например, я по специальности – физик. Большинство пошло в риэлтеры из-за легкости устройства на эту должность.

- Какие личностные качества нужны для такой работы? Как стать успешным риэлтером?

- С развитием рынка недвижимости претерпевала изменения и сама профессия. Сегодня специалист, работающий на рынке недвижимости, должен безупречно разбираться не только в вопросах приватизации и регистрации права собственности на недвижимое имущество, но и знать Жилищный и Гражданский кодексы, обладать психологическими навыками для общения с клиентом и так далее. За это время профессия обрела не только содержание, но и статус. А личностные качества? Нужно быть ответственным, компетентным во многих вопросах законодательства, одним словом, достаточно образованным. Также необходимы хорошая память, внимание, деликатность, тактичность, рассудительность и прочее… Считается, что профессия риэлтера сродни профессиям врача и адвоката. Но для того, чтобы стать врачом, человеку необходимо пройти обучение, определенный практикум. То же самое необходимо для того, чтобы овладеть профессией адвоката. Что же касается риэлтера, то бытует мнение, что этим может заниматься практически каждый. Это не так. Попробовать стать риэлтером может любой, но состояться в этой области сможет далеко не каждый.

- Что же чаще всего мешает стать риэлтером?

- Это неуверенность в себе и в своих силах, заниженная самооценка, боязнь неудачи, лень, надежда на «авось», легкомыслие, неумение планировать свою деятельность, излишние эмоциональность и доверчивость, неумение слушать, анализировать и правильно оценивать поведение клиентов, зависимость поведения от того, насколько клиент тебе симпатичен, низкая стрессоустойчивость, недостаточные профессиональные знания и знания в области психологии.

- В чем конкретно заключается работа риэлтера?

- Известно, что первое впечатление от риэлтера, которое порой формируется за доли секунды, определяет стиль дальнейшего общения с ним. Поэтому риэлтер должен уметь практически с первых секунд общения установить доверительные отношения с клиентом. Нет доверия - нет контакта - нет сделки. Риэлтер должен сразу сориентироваться в потребностях клиента, выяснить, что и почему ему нужно, оценить возможности клиента, то есть понять, достаточно ли у того средств, чтобы решить свой квартирный вопрос, предложить механизмы его решения. Для этого риэлтер должен, во-первых, уметь общаться, задавать правильные вопросы и правильно собирать информацию о потребностях клиента. Кроме того, он должен прекрасно ориентироваться в рынке недвижимости, в ценах, объектах и их потребительских качествах, а город знать не хуже опытного таксиста. Когда с нашей помощью продавец и покупатель нашли друг друга, то м ы должны собрать весь пакет документов, необходимых для сделки и регистрации прав на недвижимость.

- С чего ты начинал в этом деле?

- Честно говоря, первую свою сделку не помню. Но начинал именно со сделок, а не с аренды или оформления документов. Обучался и приобретал опыт уже по ходу работы.

- Как распределяется твое рабочее время?

- Большая часть времени тратится на поиск информации, встречи с клиентами, показы, переговоры – личные и телефонные, то есть работа «в поле». И только примерно десять процентов уходит на работу с документами, на организацию и проведение нотариата и регистрации прав на недвижимость.

- Были ли в твоей работе интересные, забавные случаи?

- Смотря, что понимать под забавным случаем. Было, когда приходил клиент с большой суммой денег купюрами по 50 рублей.

- Кто в основном покупает, а кто продает квартиры?

- Продают и покупают все, это факт. Но сегодня купить жилье проще, чем продать его. Идет борьба за покупателя. Жилищный вопрос интересует всех - рано или поздно.

- Наверное, сейчас многих волнует, как скажется мировой кризис на ценах на недвижимость в Республике Коми? Подешевеет жилье или подорожает?

- Мировой финансовый кризис чувствуется во всем, правда, в разной степени. Сейчас я готовлю конкретный анализ по ситуации на рынке недвижимости в Сыктывкаре. И потом, то, что недвижимость подешевела или подорожала, это нормальная рыночная ситуация. На работе риэлтера эти изменения отразились следующим образом: начиная с конца 2006 - начала 2007 года спрос на приобретение сократился, поэтому часть риэлтеров поменяла работу, некоторые агентства недвижимости объединились с более крупными.

- Как вообще ведет себя рынок недвижимости? Можно ли его прогнозировать?

- Рынок недвижимости прогнозируем и предсказуем за счет технического анализа предыдущей ситуации на рынке. Поведение рынка соответствует всем законам экономики. Я еще полтора года назад прогнозировал, что цены на старые «однушки» в Сыктывкаре упадут на 200-300 тысяч. Так и произошло. Хотя цены на недвижимость сравнительно устойчивы, потому что это все-таки по сути неспекулятивный рынок, и главный стабилизатор этого рынка в кризисные времена - нежелание продавцов расставаться с собственностью по цене ниже той, что была уплачена за квартиру или дом. Но жилье все-таки подешевело, и сейчас цена держится на одном уровне.

- Какие квартиры пользуются большим спросом? Как расходятся квартиры на первичном и вторичном рынках?

- Спрос распределился следующим образом. Самый востребованный сейчас - это готовый к эксплуатации новострой. Тот, который только строится, - мало популярен. Вторичное жилье, как всегда, в спросе, особенно однокомнатные и двухкомнатные квартиры в относительно новых домах улучшенной планировки. А вот старая планировка дешевеет за счет большого предложения. Можно сказать, что цены на старую планировку будут падать, а на новую – расти. Перестали пользоваться спросом квартиры комфортабельной планировки площадью более сотни квадратных метров. Слишком высокие на них цены. Люди предпочитают за те же деньги купить коттедж.

- Можно ли назвать сейчас вложение в недвижимость выгодным?

- Вложение в недвижимость всегда выгодно! Спекуляция уже не актуальна, а вот сдача в аренду или наем набирает обороты. Не надо забывать, что недвижимость - самый стабильный выбор вложений средств, даже государственные облигации уступают и по доходности, и по стабильности. Нет невыгодных вложений, есть неправильные подходы. Но в данный момент, наверное, все же более выгодны варианты аренды. Причем как для потенциального продавца, так и для покупателя. Арендовать жилье выгоднее, чем брать ипотеку.

- Бытует мнение, что цены на квартиры устанавливают риэлтеры. Так ли это?

- Цена - это компромисс между покупателем и продавцом, независимо от того или иного рынка. Маржа риэлтера всегда тормозит процесс сделки, так как давно не секрет, что она составляет от одного до трех процентов от рыночной стоимости, а это от 15 до 150 тысяч рублей. Все зависит от сложности сделки.

- Так все-таки выгодно быть риэлтером или не очень?

- Странный вопрос, попробуйте, проверьте - поймете!

- Часто пугают страшилками про «черных» риэлтеров. Как не напороться на тех, кто дискредитирует вашу профессию?

- Будьте бдительнее и перестраховывайтесь элементарными способами: все расчеты следует производить через банк, на сделку пригласите юриста, если не понимаете смысл договорных отношений. Читайте соответствующую литературу, предварительно консультируйтесь у профессионалов. Убедитесь, что риэлтер имеет зарегистрированную организационную форму, с адресом и остальными необходимыми реквизитами. «Черные» риэлтеры в Сыктывкаре есть, но они действуют обычно без регистрации. В основном их интересует жилье так называемых социально неблагополучных слоев населения.

- Что делать человеку, если он уже пострадал от действий недобросовестных риэлтеров?

- Есть срок регистрации сделок - до 20 дней. Это то время, когда сторонам сделки дают возможность вернуть все обратно в случае выявления претензий. Есть срок исковой давности от 3 до 10 лет. Есть соответствующие структуры, занимающиеся аферистами, обращайтесь, не раздумывая.

- Интересно, покупают ли сыктывкарцы недвижимость за границей? Или, может быть, иностранцы заинтересованы в приобретении жилья в Коми?

- Наши земляки уже не первый год покупают дома и квартиры в разных странах мира. В основном, это Европа и Турция. И это сейчас даже выгодно. Многие живут здесь, но имеют там свою недвижимость. А вот о том, чтобы иностранцы скупали дома в Коми, я не слышал.

- Говорят, что скоро необходимость в риэлтерах исчезнет, так как покупательная способность населения исчерпала себя. Куда двинется многочисленная армия риэлтеров и чем займется?

- Кто куда двинется, не мне решать и предсказывать. Но пока создаются семьи, рождаются дети, то перед людьми стоит задача: купить, продать, снять или обменять жилье. Значит, риэлтерские услуги будут востребованы. Но и требования к риэлтеру как к специалисту будут только возрастать. Риэлтеры были, есть и будут, останутся профессионалы, а покупательная способность сократилась временно, спрос на жилье только накапливается.

Артур Артеев

««	»»

комментарии посетителей (всего: 2)

Владимир Город: Местный E-mail: topg1@rambler.ru		Куда пойдут цены ?Вниз и только вниз.Рынок перегрет в разы. Пузырь акций сдулся к уровню 2005г.это ждет и недвижимость. Не надо брать вдолг.ВВП и ДМ не спасут.Они банки не спасают ,а только рассуждают о вреде и пользе кризиса,а жизнь течет и все в низ.Для себя не покупайте, купите дешевле в разы.Спекулянты и нувориши погорят и аренда не поможет,кредиторы все отберут
№1 17.10.2008 15:19:57

Лев Город: 11й		Владимир, упадет в цене (думаю до 30%) и значительно -новострой со стадией строительства до 20%, строительство сократиться в разы, банки будут разоряться или обьединяться, обыкновенно-предсказуемая кризисная ситуация... Но, тем не мене аренда растет, цены падают ---> капитализация растет, и % ставки в банках, т.е. продажи жилья приостановяться в разы! т.к. накопившийся спрос останется (частично) и будет дальше только расти, и аренда будет только расти! Строительство останется на уровне 2003 года!...и еще причем здесь ликвидность фондов?...Наш рынок недвижимости это реальный сектор, который не зависим от бедствий на биржах, это спекулятивный взнос на падение цен(до 5%)...
№2 19.10.2008 13:40:36

добавить комментарий

Имя:		E-mail:
Город:		Сайт:
Ваш комментарий:		Код для проверки:   =