По прогнозам экспертов строительного рынка, 2010 год грозит стать для отрасли самым провальным за всю историю современной России. Предпосылки к этому были заложены в 2009-м, по результатам которого главный индикатор работы строительных компаний - метраж сданного жилья - просел на 37,8 % (114 тыс. кв.м). При этом специалисты отмечают, что эта цифра сложилась в основном за счет достройки объектов, начатых еще в 2008-м. МС попросила оценить ситуацию в области строительства и недвижимости ведущих региональных экспертов, высказавшихся о том, почему отрасль оказалась не готова к кризису.

Рекордным для строительной отрасли республики считается 2007 год, когда на территории Коми было введено в строй 196,6 тыс. кв. м жилья. Это на 43 % больше, чем в 2009-м. При этом, по мнению экспертов, негативная тенденция продолжится - 2010 год, по некоторым прогнозам, станет самым провальным для отрасли за всю историю современной России (см. график 1).

- В прошлом году компании заканчивали возведение заложенных в «жирные» докризисные времена объектов. Нового строительства не начиналось. Поэтому мнение президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана о том, что 2010 год может поставить «антирекорд» по строительству жилья в России - вполне реальный прогноз, - полагают эксперты.

***

Оценивая сложившуюся ситуацию, респонденты МС сходятся во мнении о том, что уже в этом году на рынке жилья в Сыктывкаре будет ощущаться жесткий дефицит. Квартиры в новострое могут попросту закончиться по одним прогнозам к лету, по другим - к концу года. Впрочем, это касается квартир эконом-класса, элитное жилье, занимающее незначительную долю рынка, скорее всего, будет невостребованным.

Говоря о причинах строительного спада, эксперты выделяют два основных фактора: мировой финансовый кризис и искусственный ажиотаж на рынке. В частности, по мнению исполнительного директора Фонда жилищного строительства Сыктывкара Валерия Стрекаловского, строительные компании первыми ощутили кризисные явления.

- Из-за дефицита кредитных ресурсов и, как следствие, снижения платежеспособного спроса населения компаниям пришлось серьезно ужиматься, чтобы остаться на плаву: сокращать рабочих, экономить на материалах, проектно-изыскательских разработках, вложениях в новые объекты и т.д. В результате, им удалось довести до конца уже начатые стройки, не создав задел на будущее, - полагает он.

По мнению другого эксперта, директора риэлторской компании «КС-Альфа» Руслана Быблива, вкупе с кризисом еще одной причиной глубокого спада стал искусственно созданный ажиотаж на рынке жилья, наблюдавшийся на протяжении последних нескольких лет.

Эксперты сходятся во мнении, что это не экономическая ситуация. Недвижимость считалась самым надежным вложением капитала. Поэтому обеспеченные люди создавали искусственный спрос на жилье, покупая по 10-15 квартир. В кризис отрасль начала проседать, и доверие к ней пошатнулось, как следствие - отток частных инвестиций. Кроме того, спрос подхлестнуло государство, запустив большое количество госпрограмм по поддержке людей, намеревающихся улучшить жилищные условия, - отмечает Быблив.

***

Искусственный спрос во многом спровоцировали и банки, максимально упростив в докризисные времена процедуру выдачи кредитов и требования к заемщикам. Население, обеспеченное кредитными ресурсами, подстегивало строителей, ошибочно полагавших, что спрос будет вечным. Сегодня же ситуация кардинально изменилась, вложения в недвижимость стали опаснейшим для банков видом кредитования. Дышит на ладан и ипотечное кредитование. Банки ставят слишком жесткие условия. Из десяти подавших заявление на ипотечное или жилищное кредитование «в счастливчиках» оказывается только один. К примеру, «Коми ипотечная компания» в 2009 году оформила только 12 кредитов, против 118 в 2008. Рекорд был поставлен в 2005 году - тогда было выдано 435 кредитов.

Всего же в прошлом году кредитными организациями Коми был выдан жителям республики 1831 ипотечный кредит на сумму 1,7 млрд. руб. Количество выданных кредитов в сравнении с 2008 годом сократилось в 1,8 раза.

Процентные ставки по ипотеке в кредитных организациях Коми (зависят от срока, на который берется кредит, и первоначального взноса)

ВТБ 24 - от 13,10 до 18,9 %

Сбербанк - от 11,95 до 16,25 %

«Севергазбанк» - от 13,25 до 13,75 %

Московский Банк Реконструкции и Развития (МБРР) - от 10,8 до 13,87 %

«ОЛАННОГ Ипотека Сервис» - от 10 до 13%

Недоступность кредитов также обусловлена возросшим первоначальным взносом, который заемщик должен внести самостоятельно. Если до кризиса он составлял 10 % от общей суммы кредита, то сейчас - не менее 20-30 %. Другими словами, приобретая однокомнатную квартиру в Сыктывкаре в ипотеку, заемщик должен иметь на руках как минимум 500 тыс. руб. При средней зарплате по региону - 26,4 тыс. руб. - накопить такую сумму можно лет за двадцать.

Идеальным заемщиком, по версии кредитных организаций, является женатый мужчина со стабильным доходом. В жилищном кредите не будет отказано человеку с образованием и опытом работы от 2 лет, подтверждающему свою кредитную историю или впервые берущему кредит, имеющему накопления или движимое либо недвижимое имущество.

Оптимальный возраст - от 30 до 40 лет. Для получения кредита в размере от 700 до 900 тыс. руб., то есть на приобретение однокомнатной квартиры, средняя заработная плата по требованиям Коми ипотечной компании должна быть не менее 15-20 тыс. руб., по данным «ВТБ24» - не ниже 25-30 тыс., по Сбербанку - после платежей на руках должна оставаться сумма, не менее прожиточного минимума на человека, в компании «ОЛАННОГ Ипотека Сервис» назвали более точную цифру - 27,5 тыс. руб.

***

Средняя стоимость жилья на сегодня в Коми — на втором месте по дороговизне по Северо-Западу. Она составляет 37,5 тыс. руб. за квадратный метр. Участники рынка уверяют, что стоимость не завышена, объясняя свою позицию тем, что квартиры все же приобретают. Впрочем, такой довод, по мнению ряда экспертов, вряд ли имеет право на существование, - «людям надо где-то жить, поэтому им и приходится выкручиваться».

Еще один любопытный момент заключается в том, что в регионе сложилась уникальная ситуация - цены на жилье в новострое практически не отличаются от цен вторичного рынка жилья. Именно туда уходят многие покупатели, не желающие ввязываться в долевое строительство и ждать, пока новострой будет сдан. К тому же риск оказаться обманутым дольщиком также отталкивает людей от строительных компаний (см. таблицу 1).

Именно кризисный период специалисты считают самым удачным временем для приобретения недвижимости. По словам Руслана Быблева, застройщики сейчас кардинально поменяли свое отношение к покупателям. Если раньше строители требовали вносить деньги авансом, то сейчас они готовы и на рассрочку, лишь бы вернуть то, что уже вложено в строительство.

- Цена может составлять 40 тысяч рублей за квадратный метр, однако при заключении договора есть реальная возможность ее значительно скостить - такова сегодня конъюнктура рынка, - отмечает Быблив.